以后卖房会越来越难
以后的多数房产，会失去流动性。绝大多数的房产，房东想要出手，非常难。
(相关资料图)
——三线及以下城市尤其多！
所谓失去流动性，不是说卖不掉，而是卖价远低于市场价，商品需要贱卖才能变现，可不是失去了流动性吗？
卖房的难度继续加大，因为和你一样的房东不断累积，而购房者继续减少，且买房思维崩溃后需求进一步萎缩，供求关系的失衡扩大，到时候就不是降价两三成这么简单，而是失去所有金融属性。
部分房产甚至降低到平均工资以下的单价、房价租金比200倍以内、房价收入比6.0不到的价格，依旧卖不掉。
原因我给出了：
买房思维崩溃了！
很多人觉得很离谱，因为我举了一个例子：
月租2000的房，连45万都卖不出去，已经到了200—300的售租比了。
在我过去的文章里，房价回归金融属性的一个标志就是房价收入比到这个合理区间。
可为何还是卖不掉，我也讲了原因：
和很多没落的商业地产一样，售价已经跌到20倍的年租金以下了，可还是卖不掉。
这是因为愿意和有能力接盘的人认为这项资产的价值会不断走低，以现在的市场价入手就等于亏。
于是，只有它的价格低于市场价时才入手。
并且，以租金来衡量房产价值有一个误区，那就是装修是要老化的，租了四五年，你还想租到现在的价格，必须翻新，而翻新又需要投入！
朝着这个方向思考，又会引发另一个问题：
那就是房产也会老化，十年后这个房会变成什么模样呢？
到时候电梯陈旧，水管破烂，线路老旧，即便装修能维持现状，还能租到目前这个价格吗？
再者，我现在以45万的价格购入房产，而这个地方的空置率这么高，如鬼城一般，以后若要卖掉，什么价格可以出手呢？
莫不会只能卖个35万？即便把这几年的租金全部算进去，也得亏！
所以，以现在的租金2000得出市场价，并以这个价购入，非常草率！
以笔者目前得知的情况来看，房东和客户或许不会思考未来的态势，但二手房挂牌量飙升和价格不断走低的事实摆在面前，已经预示着这种趋势在慢慢形成。
那么，对于那些想变现的房东，该如何卖房才能尽快出售，还能不吃太大的亏呢？
雷宇有办法，但只能辅助，能不能起到作用看天数，和你能做到哪一步。
现在进入正题：二手房这么难卖，该如何跑路？
首先声明一点，我只能在目前的楼市态势下，预测将来的情况，给出最保守的建议，而这种建议是利于购房者的，势必会伤害房东的利益。
但是很多房东也是受害者，他们在房产思维的侵袭下高位接盘，这几年经济下滑，他们收入下降甚至失业，亚历山大后快无法支撑家庭，只能卖房。
所以，我想给出一些卖房建议，看能不能帮到一些急需要钱的朋友。
当然，有些房东的房子是很多年前的，就算腰斩后卖掉也不亏，还有一些房东当初买房就是奔着投资去的，只要不是炒房客我都一视同仁。
毕竟，大家都是普通人，挣钱都不容易，家里有些升值了的资产，想多变点现，有些挣钱不容易，想投机赚点小钱，都是人之常情。
现在的房东，想卖房必须认识到以下三点：
我国的房地产已走到末路，不要抱任何幻想，只要上面的执政者比较理智，房价就会不断走低；
购房还可以绕开中介，但卖房必须通过中介，所以必须利用中介。
在买方市场且未来一直如此的情况下，不要在乎除了中介端的三瓜两枣，能跑就赶紧跑。
笔者之前说：
中介为了成交速度和个人利益，会首先卖甲类房产——好卖或者赚的多。
这两点不一定同时存在同一套甲类房产——炒房客的房赚的多，甩卖房仅仅是好卖。
于是乎，你要兼具这两点：
价格低于市场价，属于同区域价格最低的那一批，让一线业务员赚的多一点，推荐时便会偏向你。
并且你还要做到：
让中介多带看，且带看容易，不要给中介制造成交障碍，给购房者留下好印象，不要让他们一眼望去全是缺点，至少观感上舒服。
如此，就可以做到：
你的房产的曝光量和带看量成为头部，由于带看量的上升，还价的人便多了，就可以筛选出最高价。
这种对比是显而易见的，五十组客户看房，或许就有10个客户还价，这里面保不齐就有个对眼了，愿意80万购入。
而你之前只有10组带看，还价的只有那么一个，70万。
你怎么卖个尽可能的高价？
好了，接下来我把卖房需要注意的点逐条展示。
1，让自己的房保持干净整洁。
这条主要针对装修房，尤其是空置房。
家里那些不好看的坛坛罐罐，要么丢掉，要么把它们收拾进储物室或者小房间，让房间整体的观感上升一个档次。
购房者的第一眼决定了他们对你的房的主要看法：我想不想拥有？
如果你的房还在入住，或者是清水，那就没有办法了。
2，让自己的房便于中介带看。
中介最不喜欢带看的几类房：
房东在现场，很多话不好说，且怕两方有意绕开中介私下交易。
房子不好带看，需要找房东开门，需要提前联系，还要指定时间，而客户的时间是不定的，增加麻烦。
中介最想带看的房：
房东不在场，随时可以带看。
那么，建议在物管和周围的中介门店留下钥匙，他们随时可以借钥匙。并在门上按个密码箱，里面放上钥匙，他们都不用借钥匙。
3，让自己的房价低于市场价。
现在的市场很模糊，根本没法界定，只有慢慢试探。
先扩大影响力，在自己的房周围，询问十家以上门店的中介，从他们口中询问你的房的市场价，去电最高价和最低价，可以得出一个模糊的平均价格，再在这个模糊的平均价和最高价中找一个中间数，挂上房源。
备注：如果不方便上门，可以在网上寻找这个小区或周边的房产出售信息，电话或微信询问，这些房源都是中介挂的，然后向他们询问你的房的价格。
挂房的时间不要超过十天，这个十天内你会得到三种结果：
第一，很多人还价，价格不会接近你的售价，大概是挂价80万，最高者75万。
第二：还价者很少，中介电话较多，最高还价者也就70万出头。
第三：基本无人问津。
然后：
第一种，维持挂价。
第二种：降低售价，75万及以上。
第三种：降低到75万，如果仍然无人问津，继续降价，直到第二种情况出现。
4，设置奖励机制。
到了第三阶段后，你基本已经能得知你的房的市场价，第一种接近80万，第二种大概75万。
但，你是不可能卖到市场价的。
于是，为了让中介有利可图，为了让你的房在没有多少价格优势的情况下让中介愿意推荐，只有像炒房客那样给奖励。
一定要阶梯式地给奖励，否则中介会把价格压低，导致你没法多卖一点点。
备注：谈判时，心理上的偏差往往会导致价格差距1%以上。
大概是这样，你探查到市场价时75万及以下，就设置这样的阶梯：
挂价80万，只要同意售出，单独奖励中介5000块。
卖上77万，奖励一万。
卖上78万，多的给中介，比如：卖了79万，中介本人额外拿3万。
这样，你就有可能能收到75万以上的房款。而不是和其他房东一样，只能收到70万出头以及更低的房款。
5，建群。
你先建一个群，把你加的十个以上的中介的都拉进去，告诉他们，邀请同行，到了100位，发红包。
如此，你的群就能短时间有三位数的人数。
然后，每天，或者隔一两天发一个几十块的红包。
并且，每天把自己房产的：物业地址，面积，楼层，户型，价格，装修，房龄，卖点，尤其是奖励和联系方式都发一遍。
这样，你就能使得本地有上百个中介会记住你的房，他们在遇到这个区域的购房者，会本能地推荐你的房。
你的房的带看量上去了，且还会得到中介的推荐偏向，就可能在短期内卖一个不算很低的价。
6，不要告诉中介底价。
只要你告诉了底价，就不可能卖到底价。
因为中介一旦知道了你的底价，就会用底价来吸引客户，这样当事中介就能得到价格优势，此中介的客户会更相信他。
而客户总会还价，你的底价是75万，客户还价73万，中介告诉你来谈一下，可能卖到74万，这个时候，你到底卖不卖呢？
很多人都会选择卖。
7，不要签独家委托。
独家委托的效用不过是公司内部会把房源置顶，提高佣金，让业务员得到更高的提成。
但这只能惠及某一个公司，且其他公司没法卖，那些公司的业务员为了让所遇客户在自己手里成交，便会说你的房的坏话，因为看某一个小区的房的客户是会重叠的，他们会在不同中介手里看同一个小区甚至同一套房，而你的房会被说坏话，导致你的房有负面口碑。
并且，如此会导致你收到的房款减少。
独家委托分两种：
核定远低于市场价和市场价左右的数额，但中介费都比正常的高。
前者，人家赚中介费和差价。
后者，人家不花一分钱就能让你手里的房只能在他们手里售卖，你急了，他们无所谓，最后，要么你付违约金，要么和人家协商价格，最后变成前者。
写到此地，房东都能看出，在目前的态势下，想卖房必须付出不低于买房的时间和精力。
想想也是讽刺，我帮客户分析，就伤害了房东的利益，现在为房东想法子，便会伤害那些后知后觉和暂时不卖以后肯定会卖的房东的利益。
真的好纠结！
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